1. Gia đình tôi mua một căn hộ ở Tp.HCM. Đã hơn 2 tháng kể từ khi được chủ đầu tư bàn giao nhà nhưng tôi vẫn chưa nhận được Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Tôi có liên hệ với chủ đầu tư thì được biết, chúng tôi phải tự đến cơ quan nhà nước để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận. Điều này có đúng không?

Khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản như sau:

“4. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.”

Do đó, bạn chỉ phải tự đến cơ quan nhà nước làm thủ tục nếu bạn đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận. Nếu không thì chủ đầu tư phải thực hiện các thủ tục để cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bạn.

Người mua phải tự đến cơ quan nhà nước làm thủ tục nếu đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận

2. Chủ đầu tư căn hộ nơi tôi vừa nhận bàn giao yêu cầu tất cả khách hàng phải ký biên bản thanh lý hợp đồng mua bán căn hộ thì mới đủ điều kiện làm sổ hồng. Như vậy có đúng không và tôi phải làm gì?

Về nguyên tắc, thông thường, biên bản thanh lý hợp đồng thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng khi các bên đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình theo hợp đồng đã ký, hoặc hợp đồng mua bán đã hết thời hạn. Nếu hợp đồng chưa thanh lý, vì lý do nào đó mà chủ đầu tư chậm trễ nghĩa vụ thì người mua nhà có thể khởi kiện chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Còn khi hợp đồng đã thanh lý, người mua không thể khởi kiện chủ đầu tư. Đây là trường hợp chủ đầu tư né trách nhiệm và thường xuyên xảy ra trong thời gian qua.

Vì thế, đối chiếu với thực tế, bạn cần xem chủ đầu tư đã hoàn thành tất cả các quy định về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng hay chưa. Thông thường, một hợp đồng mua bán căn hộ sẽ quy định chủ đầu tư phải làm thủ tục xin cấp sổ hồng cho khách mua.

Và pháp luật cũng quy định, Biên bản thanh lý không nằm trong bộ hồ sơ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua căn hộ. Do đó, trong trường hợp này, yêu cầu của chủ đầu tư là không thỏa đáng, và bạn không nên ký biên bản thanh lý để tránh các rủi ro pháp lý phát sinh.

Thực tế, vẫn có trường hợp ký biên bản thanh lý, nhưng nội dung biên bản cần ghi rõ các nghĩa vụ chưa hoàn thành của chủ đầu tư kèm theo yêu cầu chủ đầu tư thực hiện, đồng thời, đưa ra các yêu cầu khác liên quan để ghi nhận việc chủ đầu tư vi phạm các nghĩa vụ theo cam kết trong hợp đồng, nếu có.

Luật sư Lương Nguyễn Khánh Văn, Giám đốc Khối Dịch vụ pháp lý doanh nghiệp, Công ty Luật LP Group