Mới đây, vì có nhu cầu vay tiền nên tôi mang giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà đất đi cầm cố. Khi ngân hàng đi công chứng giấy tờ thì được Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết căn nhà của tôi nằm trên diện tích chủ đầu tư xây trái phép. Theo đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà tôi sẽ bị thu hồi và hủy.

Vì người làm sai là chủ đầu tư nên tôi thắc mắc tôi có được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi bị thu hồi không?

(Trần Thạch)

Trả lời:

Pháp luật quy định bạn sẽ không thể được cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) nếu bạn xây vượt tầng, sai phép. Do đó, việc thu hồi, hủy bỏ sổ đỏ trong trường hợp này là đúng quy định.

Nếu vẫn cấp sổ đỏ đối với những trường hợp như thế này sẽ tạo tiền lệ xấu. Các chủ đầu tư có thể cố tình làm sai để thu lợi bất chính, đồng thời khiến quyền lợi của nhiều khách hàng khác bị ảnh hưởng.

Khi sổ đỏ đã bị thu hồi sẽ rất khó được cấp lại

Cũng theo quy định, các cá nhân, tổ chức tham gia thẩm định, xét, cấp sổ đỏ trái luật cũng sẽ bị xem xét trách nhiệm, kể cả trách nhiệm hình sự. Chỉ khi đó, người dân mới được đảm bảo công bằng và mới có thể răn đe những công chức, cán bộ đang cố tình làm sai.

Khi sổ đỏ đã bị thu hồi sẽ rất khó được cấp lại. Bởi Thông tư số 03/2018/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định phải dỡ bỏ phần vượt tầng, làm lại đúng thiết kế đối với phần làm sai công năng thiết kế (chẳng hạn theo thiết kế là khu thương mại nhưng lại làm thành căn hộ để bán)…

Trên thực tế, đã và đang có những dự án bị “cắt ngọn” theo quy định này. Hiện tượng “phạt cho tồn tại” như trước đây không còn được pháp luật cho phép.

Các hộ dân bị thu hồi sổ muốn bảo vệ quyền lợi của mình nên đàm phán với chủ đầu tư để đổi căn hộ khác. Hai bên cũng tự thỏa thuận về vị trí, diện tích cũng như giá trị chênh lệch nếu có giữa 2 căn hộ.

Nếu không thể đi đến thỏa thuận, người dân có thể kiện ra tòa, yêu cầu tòa tuyên hợp đồng mua bán căn hộ là vô hiệu. Chủ đầu tư khi đó sẽ phải trả lại cho người mua số tiền đã nhận, đồng thời phải bồi thường thiệt hại nếu có. Vì là bên có lỗi, lừa dối khách hàng nên chủ đầu tư phải chịu toàn bộ trách nhiệm với thiệt hại mà họ gây ra.

Luật sư Vũ Tiến Vinh
Công ty luật Bảo An, Hà Nội